Sóng xử lý tài sản tăng nhiệt

Các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu gia tăng khi các doanh nghiệp tìm mọi cách xoay vốn, giải tỏa áp lực nợ nần.

Để có tiền thanh toán các khoản nợ đến hạn, Tập đoàn FLC mới đây đã chuyển nhượng tòa nhà văn phòng tại 265 Cầu Giấy cho Công ty Gateway Hà Hội với giá trị 2.000 tỉ đồng. Đây là nơi Tập đoàn FLC và nhiều công ty thành viên đặt trụ sở như Bamboo Airways, FLC Faros. Tòa cao ốc này thực tế được sử dụng để làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại Ngân hàng Phương Đông (OCB) từ năm 2020.

Có nhiều câu hỏi đặt ra khi bên mua là Gateway Hà Nội chỉ là pháp nhân được thành lập cách đây vài tháng. Có ý kiến cho rằng đây có thể là một biện pháp xử lý nợ của ngân hàng, trong đó tòa cao ốc được mua lại sẽ được sử dụng làm tài sản thế chấp để Gateway nhận được khoản tín dụng để thanh toán cho phía FLC.

Giao dịch thực tế có thể mang lại nhiều lợi ích cho cả 3 bên tham gia. Nhờ bán được dự án, FLC về danh nghĩa sẽ có tiền để trả ngược lại cho OCB, nhờ đó giảm được gánh nặng nợ nần, tránh nguy cơ bị xếp vào hạng mục “khách vay có nợ xấu” và có thể tiếp tục nhận được vốn vay mới trong thời gian tới.

Tỉ lệ nợ xấu trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng vì thế sẽ không phình lên, giảm áp lực tăng chi phí trích lập dự phòng. Về phía Gateway, họ thậm chí không tốn chi phí đáng kể. Lý do là trong thỏa thuận mua bán có tính chất “Sale and Lease Back” (SLB), FLC phải ký thêm hợp đồng thuê lại tòa nhà, do đó tạo nguồn thu nhập cho bên mua Gateway.

Thực tế trong giai đoạn thị trường khó khăn, nghiệp vụ bán và thuê lại SLB thường được sử dụng khi các doanh nghiệp tìm cách thanh lý bớt tài sản. Theo chia sẻ của Savills, thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng là từ 5-10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%.

Thị trường tài chính đang bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ. Ảnh: Quý Hòa

Môi trường lãi suất tăng mạnh khiến cho khả năng chi trả của khách vay suy giảm, từ đó sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng. Ngân hàng NCB bất ngờ công bố khoản lỗ 181 tỉ đồng quý III trong khi tỉ lệ nợ xấu tăng lên mức 14,7%. Ngân hàng VietBank ghi nhận tổng nợ xấu tăng 35% so với đầu năm. Tại ACB, tổng nợ xấu tới quý III tăng 44% so với cùng kỳ lên 4.056 tỉ đồng, tương đương 1% tổng dư nợ cho vay. Đáng chú ý, nợ nhóm 5 là 3.190 tỉ đồng, tăng tới 119% so với cùng kỳ.

Có thể thấy từ nay đến cuối năm, quyết liệt xử lý nợ là chính sách được các ngân hàng tập trung đẩy mạnh do tỉ lệ nợ xấu là một trong những yếu tố được Ngân hàng Nhà nước đánh giá để phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm sau.

Thị trường tài chính đang bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ. Ví dụ, sau sự kiện Tân Hoàng Minh, nhiều đơn vị phát hành trái phiếu đã tích cực làm việc với đơn vị tư vấn để mua lại hạn lượng lớn trái phiếu. Hoàng Anh Gia Lai lên kế hoạch mua lại 605 tỉ đồng nợ gốc trái phiếu từ Ngân hàng BIDV. Sunshine Homes mua lại 500 tỉ đồng trái phiếu. Lũy kế từ đầu năm tới nay, tổng giá trị trái phiếu được doanh nghiệp mua lại lên tới 142.209 tỉ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm trước.

Rủi ro ảnh hưởng của trái phiếu doanh nghiệp lên hệ thống tín dụng được đánh giá vẫn ở mức khiêm tốn đến thời điểm hiện tại. Số liệu của FiinGroup cho thấy dư nợ trái phiếu tính đến cuối tháng 9 đạt hơn 1,3 triệu tỉ đồng (tương đương hơn 13% GDP năm 2021). Trong đó nếu loại bỏ các trái phiếu ngân hàng thì số dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp phi ngân hàng là 908.800 tỉ đồng và các nhà phát hành bất động sản đóng góp 455.000 tỉ đồng.

Quy mô trái phiếu doanh nghiệp trên thực tế chỉ chiếm khoảng 4% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam. “Như các sự kiện đánh giá kết quả xếp hạng tín nhiệm trước đây của chúng tôi về ngành bất động sản, chất lượng tín dụng của ngành này có sự phân hóa cao và vẫn có rất nhiều doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, đủ khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ”, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinGroup, nhận định.

Ở một khía cạnh khác, thị trường M&A dự kiến tăng tốc trong thời gian tới, đặc biệt khi giới đầu tư quốc tế gia tăng sự chú ý đối với Việt Nam. Nhưng  các giao dịch mua bán bất động sản vẫn còn chậm khi chủ đầu tư chưa thật sự có ý định giảm giá mạnh.
Theo ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành của Knight Frank Vietnam, trong quý II Công ty từng dự đoán rằng việc hạ nhiệt cho vay của ngân hàng và hạn chế tiếp cận thị trường trái phiếu sẽ làm gia tăng các giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong quý III, dù có báo cáo về việc gia tăng thanh lý ngân hàng, thị trường vẫn chưa thấy mức định giá đáp ứng kỳ vọng giữa các chủ dự án và nhà đầu tư quốc tế. “Có vẻ như nhà đầu tư vẫn đang cân nhắc, chờ đợi bên bán khó khăn hơn hoặc mong chờ giao dịch và cấu trúc pháp lý tài sản rõ ràng hơn”, ông Alex Crane cho biết

Sơn Nguyễn

Nguồn: nhipcaudautu